Een extra kamer, een serre aan de tuin, een grotere keuken of dat lang geplande tuinhuis: het zijn allemaal manieren om je woning net dat beetje extra comfort en ruimte te geven. Vaak zorgt zo’n verbouwing er bovendien voor dat de waarde van je huis stijgt.

En zodra je hoort dat je hier geen vergunning voor nodig hebt, lijkt de keuze snel gemaakt. Maar voordat je vol enthousiasme begint met graven of de aannemer laat komen, is er iets wat je absoluut niet mag vergeten. Namelijk: zeker weten dat je binnen de grenzen van je eigen perceel blijft. En daar komen de gegevens van het kadaster goed van pas.

Geen vergunning betekent niet automatisch dat je vrij spel hebt

Tegenwoordig valt steeds meer onder het zogenoemde ‘vergunningsvrij bouwen’. Dat klinkt aantrekkelijk, want je hoeft minder papierwerk te regelen en kunt sneller aan de slag. Maar vergunningsvrij betekent zeker niet dat je overal maar kunt bouwen wat je wilt.

Je blijft altijd gebonden aan een reeks regels. Denk aan het burenrecht, bouwvoorschriften en natuurlijk de grenzen van je perceel. Als je per ongeluk een deel van je aanbouw op andermans grond zet, kan dat flinke problemen opleveren. En dat terwijl je dacht alles keurig geregeld te hebben.

Waar ligt jouw perceel precies?

Vaak denk je: dat stukje tuin hoort gewoon bij mijn grond. Maar zo vanzelfsprekend is dat lang niet altijd. Misschien staat de schutting al jaren verkeerd, blijkt het achterpad eigenlijk eigendom van de gemeente te zijn of is je garage nét over de grens gebouwd.

De exacte grenzen van je perceel zijn juridisch vastgelegd. Die liggen vast in officiële documenten bij het kadaster. Tot op de centimeter nauwkeurig kun je hier zien waar jouw eigendom begint en eindigt. Zeker bij een verbouwing is het verstandig om daar even goed naar te kijken.

Drie checks die je altijd moet doen voor je begint

Voordat je vol goede moed de bouwmaterialen laat aanrukken, is het verstandig om deze drie zaken na te lopen. Zo voorkom je problemen achteraf.

1. Controleer de grenzen van je perceel

Bekijk via de meest actuele gegevens van het kadaster precies waar jouw kadastrale grenzen lopen. Ga niet af op het feit dat er al jaren een schutting staat of een strook grond door jou onderhouden wordt. Die visuele grenzen kunnen flink afwijken van de officiële gegevens. Zorg dat je niet zonder het te weten op grond van de buren of de gemeente gaat bouwen.

2. Raadpleeg het bestemmingsplan

Zelfs als je vergunningsvrij mag bouwen, kan het bestemmingsplan alsnog beperkingen opleggen. Misschien geldt er een bijzondere status, zoals een beschermd dorpsgezicht of een bijzondere milieucategorie. Ook lokale regels kunnen invloed hebben op wat er wel of niet is toegestaan.

3. Controleer of er rechten van anderen gelden

Er kunnen rechten van derden op jouw perceel rusten, zoals een recht van overpad of een erfdienstbaarheid. Als je daar zonder rekening mee te houden bouwt, blokkeer je mogelijk de toegang voor anderen. Zoiets levert meestal gezeur op met buren of zelfs juridische procedures.

Wat er mis kan gaan als je deze checks overslaat

Je wilt er liever niet aan denken, maar het gebeurt vaker dan je denkt. Een uitbouw die een paar centimeter over de erfgrens steekt kan je dwingen om alles weer aan te passen of zelfs af te breken. Buren kunnen bezwaar maken als ze vinden dat hun privacy wordt geschonden.

Ook een schutting die per ongeluk op gemeentegrond is geplaatst, kan een probleem worden. In veel gevallen word je dan vriendelijk verzocht het bouwwerk weer te verwijderen. Problemen die je eenvoudig had kunnen voorkomen met een paar controles vooraf.

Waarom kadasterdata onmisbaar is bij verbouwen

Met gegevens van het kadaster krijg je in één oogopslag duidelijkheid. Je ziet exact hoe de perceelgrenzen lopen en of er bijzonderheden gelden. Je kunt eigendomsinformatie van aangrenzende percelen opvragen en ontdekken of er beperkingen of bijzondere afspraken zijn vastgelegd. Deze informatie kost je maar een paar minuten om op te zoeken, maar kan je achteraf een hoop zorgen besparen.

Bouwen zonder vergunning vraagt om eigen verantwoordelijkheid

Het fijne van vergunningsvrij bouwen is dat je minder bureaucratische rompslomp hebt. Maar het betekent ook dat je zelf goed moet weten waar je mee bezig bent. Waar een gemeente bij vergunningsplichtige bouwplannen nog meekijkt en controleert, ligt die verantwoordelijkheid bij vergunningsvrije projecten volledig bij jou. Dat vraagt om nauwkeurigheid.

Controleer daarom altijd waar jouw perceelgrenzen lopen voordat je de schop in de grond zet. Met een kleine investering in tijd voorkom je dat je maanden later met grote problemen zit.